Anschlussfinanzierung: planen, bevor der neue Zins entsteht.

• Prolongation – bei der bisherigen Bank bleiben

  Vorteil: kein neuer Grundschuldaufwand, kurzer Ablauf, bekannte Bearbeitung. Nachteil: kein Marktvergleich, deshalb sollten auch die Angebote anderer Partner mit gleichem Termin und gleicher Restschuld dagegen gestellt werden.

• Umschuldung – zur anderen Bank wechseln

  Vorteil: Vergleich über mehrere Partner, Konditionen und Sondertilgungsrechte. Aufwand: Die neue Bank benötigt eine Grundschuld – entweder wird die bestehende abgetreten oder eine neue bestellt. Die Kosten dafür gehören in den Vergleich, nicht nur der Zins.

• Forward-Darlehen – Zins heute für später sichern

  Vorteil: Der Zins steht schon Jahre vor der Ablösung fest, unabhängig von der Marktentwicklung. Nachteil: Der vereinbarte Zins enthält einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt; fällt der Marktzins bis zur Ablösung, gilt trotzdem der gesicherte Zins, und das Darlehen ist zum vereinbarten Termin abzunehmen. Sicherheit hat hier einen bezifferbaren Preis.

• Aufteilung in Tranchen

  Die Anschlussfinanzierung lässt sich auf mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungen aufteilen. Das streut das Zinsänderungsrisiko, verlangt aber Übersicht über Laufzeiten und Fristen.

• Tilgungssatz neu festlegen

  Bei einer Prolongation lässt sich der Tilgungssatz mit der Bank neu vereinbaren, bei einer Umschuldung wird er ohnehin neu bestimmt. Wer die Rate stabil halten will, behält den Satz; wer schneller schuldenfrei sein will, erhöht ihn.

• Wirkung der Tilgungshöhe

  Ein Prozentpunkt mehr Tilgung hebt die Rate – und senkt zugleich den Betrag, der bei der nächsten Anschlussfinanzierung neu verhandelt werden muss. Der Effekt addiert sich über jede Zinsbindung.

• Sondertilgung statt höherer Rate

  Vereinbarte Sondertilgungen halten die Rate niedrig und erlauben Zusatzzahlungen, wenn es passt. Sie sind vertraglich begrenzt (Betrag pro Jahr, häufig in Prozent der Darlehenssumme) und müssen deshalb vor Abschluss ausreichend hoch vereinbart werden.

Annahmerechnung auf Basis derselben Restschuld von 229.600 € und eines Sollzinses von 4,0 %. Rechenweg: Restschuld × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12. Die Sollzinsannahme liegt höher als in der Zinstabelle, damit die Wirkung der Tilgung getrennt sichtbar wird. Tatsächliche Konditionen entstehen erst aus der Anfrage.

• Am Ende der Zinsbindung

  Zum Ablauf der Sollzinsbindung ist die Ablösung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich, weil das Darlehen dann nicht mehr zu einem gebundenen Sollzinssatz läuft. Der Ablösetermin gehört deshalb in jede Planung.

• Nach Ablauf der Zinsbindung kündigen

  Endet die Sollzinsbindung und wird keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen, kann das Darlehen mit einer Frist von einem Monat gekündigt werden – frühestens zum Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet. Wer ein Prolongationsangebot nicht annimmt, kommt über diesen Weg aus dem Vertrag.

  Quelle: § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB

• Nach zehn Jahren kündigen

  Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz lässt sich nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Wurde danach eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzinssatz getroffen, zählt deren Zeitpunkt. Das ist der Weg aus langen Zinsbindungen.

  Quelle: § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB

• Das Kündigungsrecht ist nicht abdingbar

  Die Kündigungsrechte des Darlehensnehmers können vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden. Eine Klausel, die das versucht, ist insoweit unwirksam.

  Quelle: § 489 Abs. 4 BGB

• Rückzahlung binnen zwei Wochen

  Die Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn der geschuldete Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückgezahlt wird. Wer kündigt, muss die Restschuld und die Anschlussfinanzierung also zum Termin tatsächlich bereitstehen haben.

  Quelle: § 489 Abs. 3 BGB

• Vorzeitige Ablösung mit berechtigtem Interesse

  Innerhalb der Bindung kann ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nur bei berechtigtem Interesse vorzeitig zurückgezahlt werden – etwa bei dem Bedürfnis, die beliehene Sache anderweitig zu verwerten, also bei einem Verkauf. Nach Ablauf von sechs Monaten seit Empfang des Darlehens ist die vorzeitige Kündigung möglich; dabei entsteht eine Entschädigung.

  Quelle: § 500 Abs. 2 BGB; § 490 Abs. 2 BGB

• Wie die Entschädigung berechnet wird

  Eine Vorfälligkeitsentschädigung setzt voraus, dass bei der Rückzahlung noch Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz geschuldet werden; sie bemisst sich am unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden. Üblich ist die Rechnung aus entgangener Zinsmarge, entstandenem Aufwand und ersparten Aufwendungen. Vor der Ablösung sollte die Entschädigung von der Bank beziffert werden.

  Quelle: § 502 Abs. 1 BGB

• Teilablösung

  Ein Teil des Darlehens lässt sich oft innerhalb der Zinsbindung ablösen, wenn eine Sondertilgung vereinbart ist. Ohne diese Vereinbarung verlangt die Bank für eine Teilablösung in der Regel eine Entschädigung.