Immobilienkauf · Kerpen · Rhein-Erft-Kreis · Köln
Immobilienkauf finanzieren: vom Kaufpreis zur tragbaren Rate.
Zwischen Kaufpreis und Finanzierungsbedarf liegen Kaufnebenkosten, Eigenkapital und die Belastung im Monat. Wir rechnen alle vier Größen zusammen, bevor ein Objekt angefragt wird.
Vier Größen, die zusammengehören
- Kaufpreis
- 420.000 €
- Kaufnebenkosten
- 50.694 €
- Eigenkapital
- 60.000 €
- Finanzierungsbedarf
- 410.694 €
Beispielrechnung; die Annahmen stehen im Kostenblock offen.
Symbolbild (KI-generiert) zur Veranschaulichung – kein Objekt aus einer laufenden Finanzierung.
Gesamtkosten
Vom Kaufpreis zum tatsächlichen Aufwand.
Vier Bestandteile bestimmen den Betrag, der finanziert werden muss. Die Nebenkosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis an und werden in der Regel nicht mitfinanziert.
- Kaufpreis
- 420.000 €
- Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen
- 27.300 €
- Notar und Grundbuch
- 8.400 €
- Maklerprovision, Käuferanteil
- 14.994 €
- Gesamtkosten
- 470.694 €
Vereinbarter Preis für das Objekt.
6,5 % des Kaufpreises.
Annahme rund 2 % des Kaufpreises für Beurkundung, Auflassungsvormerkung und Grundschuld.
Annahme 3,57 % inklusive Umsatzsteuer bei einem Maklerkauf.
Einschließlich 50.694 € Kaufnebenkosten, rund 12 % des Kaufpreises.
Beispielrechnung mit offengelegten Annahmen: Kaufpreis 420.000 €, Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen 6,5 %, Notar und Grundbuch rund 2 % (Annahme), Maklerprovision 3,57 % inklusive Umsatzsteuer (Annahme). Die tatsächlichen Beträge ergeben sich aus dem Kaufvertrag und der Rechnung des Notars. Stand: 22.10.2026.
Eigenkapital und Finanzierungsbedarf
Eigenkapital entscheidet über die Struktur.
Nicht allein die Höhe ist entscheidend, sondern welchen Teil des Aufwands das Eigenkapital abdeckt.
Nebenkosten zuerst
Das Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten abdecken. Sie werden in der Regel nicht mitfinanziert und machen die Finanzierung sonst über den gesamten Zeitraum teurer.
Finanzierungsbedarf statt Kaufpreis
Der Bedarf ergibt sich aus den Gesamtkosten abzüglich Eigenkapital und Fördermitteln. Er ist die Bezugsgröße jeder Anfrage – nicht der Kaufpreis.
Beleihungsauslauf
Je höher das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert liegt, desto strenger prüfen die Finanzierungspartner. Eigenkapital senkt diesen Auslauf unmittelbar.
Restliquidität behalten
Das gesamte Vermögen in die Finanzierung zu geben, lässt keinen Spielraum für Nachträge, Umzug oder erste Instandhaltung. Ein Restbestand gehört zur Planung.
Beispielrechnung
Was das im Monat bedeutet.
Die Rechnung führt vom Gesamtaufwand zur Rate. Alle Annahmen stehen offen unter der Aufstellung.
Beispiel: vom Gesamtaufwand zur Monatsrate
- Gesamtkosten aus Kaufpreis und Nebenkosten
- 470.694 €
- Eigenkapital
- − 60.000 €
- Finanzierungsbedarf
- 410.694 €
- Annahme Sollzins und Anfangstilgung
- 3,5 % / 2,0 %
- Monatliche Rate (Annuität)
- 1.882 €
Beispielrechnung mit offengelegten Annahmen – keine Konditionsaussage. Sollzins und Anfangstilgung sind Annahmen für diese Rechnung; die tatsächlichen Konditionen entstehen erst aus der Anfrage bei den Finanzierungspartnern. Rechenweg: 410.694 € × 5,5 % ÷ 12.
Bei einem angenommenen Haushaltsnettoeinkommen von 5.200 € entspricht die Rate rund 36 % des Einkommens. Das zeigt, warum hier mehr Eigenkapital, eine andere Tilgungshöhe oder ein anderes Objekt geprüft werden sollte.
Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen
Die Nebenkosten sind kein Nebenaspekt.
In Nordrhein-Westfalen sind rund zehn bis zwölf Prozent des Kaufpreises üblich. Jede Position hat eine eigene Grundlage.
Grunderwerbsteuer 6,5 %
Sie fällt auf den Kaufpreis an und ist in Nordrhein-Westfalen die größte Einzelposition der Nebenkosten. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Kaufpreis.
Quelle: Grunderwerbsteuersatz Nordrhein-Westfalen: 6,5 % (Stand 22.10.2026)Notar und Grundbuch
Beurkundung des Kaufvertrags, Auflassungsvormerkung und später die Grundschuld. Die Höhe richtet sich nach dem Geschäftswert.
Quelle: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), KostentabelleMaklerprovision
Beauftragt der Verkäufer den Makler, tragen Käufer und Verkäufer die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern je zur Hälfte. Der Käuferanteil wird im Vertrag beziffert.
Quelle: § 656c BGB – Provisionsteilung bei Kaufverträgen über Wohnungen und EinfamilienhäuserWarum sie selten mitfinanziert werden
Kaufnebenkosten erhöhen den Beleihungsauslauf, ohne einen Gegenwert im Objekt zu schaffen. Deshalb zahlen Finanzierungspartner sie nur ausnahmsweise mit – und dann zu ungünstigeren Konditionen.
Monatliche Belastung
Die Rate muss jeden Monat passen, nicht nur einmal.
Die Annuität setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Beide Größen lassen sich in der Planung verschieben – mit unterschiedlichen Folgen.
Haushaltsrechnung statt Faustregel
Einnahmen und alle Verpflichtungen werden gegenübergestellt. Erst daraus ergibt sich, welche Rate dauerhaft tragfähig ist und welche nur knapp möglich erscheint.
Anfangstilgung als Stellschraube
Eine höhere Tilgung erhöht die Rate und verkürzt die Laufzeit. Eine niedrigere Tilgung senkt die Rate und lässt die Restschuld länger stehen.
Zinsbindung und Anschluss
Mit dem Ende der Zinsbindung wird die Restschuld neu finanziert. Wer heute eine hohe Tilgung wählt, verkleinert den Betrag, der später den dann gültigen Konditionen ausgesetzt ist.
Sondertilgungen einplanen
Vereinbarte Sondertilgungen wirken wie eine zusätzliche Tilgung, ohne die laufende Rate zu erhöhen. Ob und in welcher Höhe sie möglich sind, steht im Darlehensvertrag.
| Anfangstilgung | Monatliche Rate | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|
| 2,0 % | 1.375 € | 229.600 € |
| 3,0 % | 1.625 € | 194.400 € |
| Differenz | + 250 € | − 35.200 € |
Annahmerechnung: Darlehen 300.000 €, Sollzins 3,5 %, Zinsbindung 10 Jahre, keine Sondertilgung. Die Werte dienen dem Vergleich der Wirkung; die tatsächlichen Konditionen entstehen erst aus der Anfrage.
Finanzierungsbestätigung
Die Bestätigung, die Verkäufer sehen wollen.
Im Wettbewerb um ein Objekt entscheidet oft nicht der höchste Preis, sondern die Belastbarkeit der Finanzierung.
Wozu sie dient
Eine Finanzierungsbestätigung zeigt Verkäufer und Makler, dass die Finanzierung geprüft und darstellbar ist. Sie verkürzt die Zeit bis zur Kaufentscheidung.
Was vorher geklärt sein muss
Einkommen, Eigenkapital, bestehende Verpflichtungen und die Struktur des Vorhabens. Ohne diese Angaben lässt sich keine belastbare Bestätigung ausstellen.
Keine Finanzierungszusage
Die Bestätigung ist keine Zusage der Bank. Verbindlich wird die Finanzierung erst mit dem Darlehensvertrag – und bei Förderkrediten mit deren Bewilligung.
Unterlagen für die Prüfung
Ausweis, Einkommensnachweise der vergangenen Monate, Steuerbescheide, Nachweise über Eigenkapital, Übersicht der Verpflichtungen und, falls vorhanden, die Objektunterlagen.
Objekt und Kaufpreis
Banken finanzieren den Wert, nicht den Preis.
Zwischen dem, was ein Objekt kostet, und dem, was es der Bank wert ist, liegt oft eine Lücke.
Verkehrswert und Kaufpreis
Der Verkehrswert beschreibt den Marktwert des Objekts. Der Kaufpreis entsteht aus Angebot, Nachfrage und Verhandlung und weicht davon ab.
Beleihungswert
Die vorsichtige Wertermittlung, die eine Bank ihrer Finanzierung zugrunde legt. Sie liegt nicht selten unter dem Kaufpreis.
Folge für den Beleihungsauslauf
Liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis, steigt der Auslauf und damit häufig der Zinssatz. Die Differenz muss aus Eigenkapital kommen.
Kaufpreis über Wert
Wird deutlich über dem Wert gekauft, entsteht eine Lücke, die keine Finanzierung schließt. Sie zu erkennen gehört zur Vorbereitung.
Wir erstellen keine eigenständigen Wertgutachten und bieten Immobilienbewertung nicht als gesonderte Dienstleistung an. Lage, Zustand und Wertmaßstab sind in der Baufinanzierung jedoch Teil der Vorbereitung und fließen in die Auswahl der Finanzierungspartner ein.
Ablauf
Von der ersten Anfrage bis zum Notartermin.
Der Kauf ist ein Verfahren mit festen Schritten. Wer die Reihenfolge kennt, verliert im Wettbewerb um ein Objekt keine Zeit.
- 01
Erstgespräch und Haushaltsrechnung
Vorhaben, Einkommen, Eigenkapital und Verpflichtungen werden zu einer tragbaren Rate zusammengeführt.
- 02
Objekt und Unterlagen
Exposé, Grundriss, Teilungserklärung, Energieausweis sowie Hausgeld- oder Wirtschaftsplan werden geprüft und mit dem Kaufpreis abgeglichen.
- 03
Anfrage und Vergleich
Die Finanzierung wird bei mehreren Partnern angefragt. Verglichen werden Sollzins, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrechte und Kosten.
- 04
Finanzierungsbestätigung
Für Verkäufer und Makler wird die Finanzierbarkeit bestätigt, damit die Kaufentscheidung belastbar bleibt.
- 05
Notartermin und Auflassungsvormerkung
Der Kaufvertrag wird beurkundet und die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen.
- 06
Auszahlung und Grundschuld
Zum Übergabetermin wird der Kaufpreis ausgezahlt; die Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank wird bestellt.
Häufige Fragen
Fragen, die vor dem Kaufvertrag geklärt werden sollten.
Die Antworten nennen die fachlichen Grundlagen und die Grenzen der allgemeinen Auskunft. Die Entscheidung im Einzelfall bleibt bei Ihnen.
In der Regel nicht. Einzelne Finanzierungspartner rechnen einen Teil über einen höheren Beleihungsauslauf ein, was den Zins erhöht. Der übliche Weg ist Eigenkapital für die Nebenkosten und ein Beleihungsauslauf, der über die Laufzeit tragfähig bleibt.
Sparguthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben, Schenkungen und Eigenleistungen. Entscheidend ist die Nachweisbarkeit: Die Herkunft des Eigenkapitals wird bei der Prüfung belegt.
Gesamtkosten abzüglich Eigenkapital und Fördermitteln. Zum Gesamtaufwand gehören auch Renovierung, Küche oder Umzug, wenn sie aus der Finanzierung bezahlt werden sollen.
Sobald ein konkretes Objekt in Frage kommt. Sie zeigt dem Verkäufer, dass die Finanzierung geprüft ist, und ist keine Zusage der Bank.
Dann steigt der Beleihungsauslauf. Häufig sinkt die Kondition, in engen Fällen wird ein Angebot abgelehnt. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert muss aus Eigenkapital kommen.
Neben der Rate laufende Kosten wie Hausgeld oder Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen, Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung und bei Neubauten die Außenanlagen. Sie gehören in die Haushaltsrechnung, nicht in die Anschaffungskosten.
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